一、危房鉴定概述危房又称危楼，是 “危险楼房”“危险建筑物” 的简称。危房是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失稳定结构和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危房鉴定至关重要。房屋安全关系到人民生命财产安全，做好房屋安全管理工作十分重要，因此对老旧房屋进行危房鉴定工作势在必行。评定危房等级需要经过一系列严格的评定流程，检测机构接受委托后，收集、调查、核对房屋的结构图纸、地勘报告、历史使用、施工图纸等信息资料，开展变形测量和完损状况检测，将检测获得的数据按照现有标准分析，综合评定房屋完损等级。在评定过程中，要考虑各构件的破损程度、在整幢房屋中的地位、数量和比例、结构周围环境的影响、人为因素和危险状况、可修复性、经济损失等因素。目前的危房鉴定工作分为两种，一种是危房排查只提供检测结论，不出具具体的危房鉴定报告书，费用几百元一户；另一种是提供危房鉴定报告书，记录现有损伤和结构体系，对房屋做综合性的安全评估，检测收费根据当地标准一般在 5000 - 10000 元 / 户。鉴定工作结束后，结合房屋评级结果、各构件及子单元的适修性和保留价值，给出结论和建议。若评为 C 级危房，即局部危房，需维修加固后才能继续居住使用；若为 D 级危房，承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，必须停止使用并及时拆除。当前现存上世纪遗留下的危房较多，每年因危房倒塌发生的事故数不胜数。所以为了确保老旧房屋的安全，可寻求第三方机构进行危房鉴定，这是对生命和资产负责的行为。二、危房鉴定标准（一）等级划分危房鉴定分为 A、B、C、D 四个等级。

A 级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。例如，地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体完好，无明显受力裂缝和变形；梁、柱完好，无明显受力裂缝和变形，节点无破损；楼、屋盖板无明显受力裂缝和变形，板与梁搭接处无松动和裂缝；次要构件如非承重墙体、出屋面楼梯间墙体完好或有轻微裂缝。

B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。比如地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体基本完好，无明显受力裂缝和变形，墙体转角处和纵、横墙交接处无松动、脱闪现象；梁、柱有轻微裂缝，节点无破损；楼、屋盖有轻微裂缝，但无明显变形，板与墙、梁搭接处有松动和轻微裂缝；屋架无倾斜，屋架与柱连接处无明显位移；次要构件如非承重墙体、出屋面楼梯间墙体等有轻微裂缝，抹灰层等饰面层可有裂缝或局部散落。

C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。具体表现为地基保持稳定，基础出现少量损坏，有较明显的不均匀沉降；承重的墙体多数裂缝，部分承重墙体明显位移和歪闪；梁、柱出现裂缝，但未完全丧失承载能力，个别梁柱节点破损和开裂明显；楼、屋盖有明显开裂，楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和明显裂缝，个别屋面板塌落；非承重墙体普遍明显裂缝，部分山墙转角处和纵、横墙交接处有明显松动、脱闪现象。

D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌；承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌，墙角处和纵、横墙交接处普遍松动和开裂；梁、柱节点损坏严重，梁、柱普遍开裂，有明显变形和位移，部分柱基座滑移严重，有歪闪和局部倒塌；楼、屋盖板普遍开裂，且部分严重开裂，楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和严重裂缝，部分屋面板塌落，屋架歪闪，部分屋盖塌落；非承重墙、女儿墙局部倒塌或严重开裂。

　　（二）法律依据危房鉴定标准的法律出处主要为《城市危险房屋管理规定》。该规定适用于城市内各种所有制的房屋，所称危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危房分为整幢危房和局部危房，整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋，局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。危险构件是指构件已经达到其承载能力的极限状态，并不适于继续承载的变形。三、危房出现预兆房屋在成为危房前通常会有一些明显的征兆，以下是一些常见的预兆：（一）裂缝

　　当墙体、天花板、地面等部位出现裂缝时，需要引起高度重视。如果裂缝宽度超过 0.5 毫米，建议进行进一步的评估。一般来说，裂缝宽度超过 1 厘米的房子就会被判定为危房。宽度介于 0.2 - 0.5 毫米之间的裂缝则需要引起重视，建议业主定期进行检查并记录裂缝的变化情况。

　　裂缝的形状和长度也是判断房屋安全性的重要因素。如果裂缝的长度超过房屋的 1/3，或者裂缝呈现出水平或垂直的形状，那么业主需要高度警惕。这些形状的裂缝往往与房屋的结构问题密切相关，可能会导致建筑物的破坏和倒塌。

　　（二）变形

　　当承重柱、梁、板、墙体出现过大的变形时，可能意味着房屋结构存在严重问题。例如，墙体明显位移和歪闪、梁和柱出现明显变形等。

　　地面突然下陷、滑移也属于变形的一种表现。这种情况可能是由于地基出现问题导致的，会使房屋的结构发生歪曲、变形、破裂，属于危房的一种表现。

　　（三）异响

　　当房屋突然发出异响的声音，如 “爆裂声、噼啪声” 等，可能是房屋结构出现问题的信号。例如，墙体或天花板的面层突然发生大面积剥落、脱落时，可能会伴随着异响。

　　定安路 132 号的居民反映，住在 6 楼的晚上有时会突然听到 “嘶” 的一声，不知道什么声音，让人以为房子塌了。什邡工商银行家属区危房，夜晚也存在异响。这些异响都可能是危房的预兆之一。

　　当出现以上情况时，单位或个人应尽快找的房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定，排查房屋存在的隐患，再找有资质的加固公司对房屋进行加固，保证房屋的安全使用。四、危房处理方法（一）审批流程危房处理首先需要经过严格的审批流程。一般来说，当房屋被认定为危房后，房屋所有人应向当地相关部门提出申请，由的房屋鉴定机构进行综合分析。鉴定机构会收集房屋的结构图纸、地勘报告、历史使用、施工图纸等信息资料，开展变形测量和完损状况检测，将检测获得的数据按照现有标准分析，综合评定房屋完损等级，并提出处理建议。之后，相关部门会根据鉴定机构的报告进行审批。例如，东光县龙王李镇危房改造审批流程为：经房屋安全等级鉴定达到 c 级或 d 级后，农户向村委会提出申请，村级召开民主评议会议，对申请人的身份信息、住房情况进行审议，初步核定农户申请名单，并在村务公开栏进行一榜公示十五天。十五天后群众无异议，报镇人民审核。镇组织召开乡镇农村危房改造民主评议会进行评审、评定，对符合条件的，在镇人民的政务公开栏上进行二榜公示十五天。公示期满后，群众无异议，报县住建局进行审批。县将审核符合条件的农户批转到镇后，镇、村两级同时进行第三榜分别在乡人民政务公开栏和村级村务公开栏同时进行公示十五天。公示期满后，群众无异议，开始组织实施工程改造。施工完成后，由机构进行验收，验收合格后拨付补助资金。（二）施工方案施工方案应根据危房的危险程度进行合理安排。对于 C 级危房，即局部危房，可采取维修加固的施工方案。例如，对出现裂缝的墙体进行修补，对损坏的梁柱进行加固等。对于 D 级危房，承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，必须停止使用并及时拆除。在制定施工方案时，要充分考虑房屋的结构特点、周边环境以及居民的实际需求等因素。同时，施工过程中要严格按照相关标准和规范进行操作，确保施工质量和安全。（三）日常维护对危险部位应结合日常维护进行险情处理。定期对危房进行检查，及时发现潜在的安全隐患。对于出现的小问题，如轻微裂缝、渗漏等，要及时进行处理，避免问题扩大化。可以建立日常维护制度，明确维护责任人，确保危房在使用过程中的安全。例如，建立危房安全巡查常态化机制，每月开展危房安全巡查工作，由包片社工兼任日常巡查员。同时，发挥党员、村民小组长作用，定期收集房屋使用安全信息，特别是汛期、雨雪大风季节时要加大对辖区房屋排查力度，在巡查过程中，一旦发现房屋危险趋势加剧，及时上报并组织疏散居住人员。（四）安全保障为确保居民居住和使用安全，需要采取一系列具体措施。首先，在危房处理过程中，要设置明显的警示标志，提醒居民注意安全。其次，对于需要疏散的居民，要制定详细的疏散方案，明确疏散路线和临时避难场所，确保居民能够迅速、有序地撤离。同时，加强与当地消防、医疗等部门的沟通与协作，以便在突发事件发生时能够更好地进行救援。例如，花桥镇危险房屋综合整治应急处置预案中，各村居应设室外安置点及室内临时安置点，必要时把群众集中安置在安置点，并统筹辖区内的公共场所作为备用临时安置点。在险情处置等级分成一般险情、重大险情时，根据不同情况采取相应的措施，确保居民生命财产安全。五、危房鉴定流程（一）申请流程房屋所有人或使用人可向危房鉴定合法机构、市、县人民房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构提出书面申请。申请时需持有证明其具备相关民事权利的合法证据，如房产证等。同时，应明确阐述申请危房鉴定的原因，如房屋出现明显裂缝、变形或异响等情况，以便鉴定机构更好地了解房屋状况，及时受理申请。（二）断定程序

受理请求：鉴定机构接到申请后，应及时审查申请书的内容。如果申请书符合要求，没有问题，鉴定机构应当及时受理申请。

初始查询：鉴定机构开始摸清房屋的始建年限、房屋结构、房屋面积等现状。通过收集调查和分析房屋原始资料，了解房屋的历史情况，为后续的鉴定工作提供基础信息。

现场查勘：由两名以上鉴定人员参与现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况。他们会仔细检查房屋的各个部位，包括墙体、梁柱、楼板、屋顶等，记录下裂缝的宽度、长度、形状，以及变形的程度等数据。

检测验算：根据现场查勘的数据，鉴定机构开始检测验算，并整理技术资料。通过对房屋的结构进行分析和计���，评估房屋的承载能力和安全性。

全面分析：在检测验算的基础上，鉴定机构进行全面分析以及论证定性，作出综合判断。考虑各构件的破损程度、在整幢房屋中的地位、数量和比例、结构周围环境的影响、人为因素和危险状况、可修复性、经济损失等因素，确定房屋的危险等级。

签发文书：如果房屋确实已经无法居住人，那么就需要依法对当事人作出相关的鉴定文书。鉴定文书应明确房屋的危险等级、处理建议等内容。

　　（三）注意事项

严格把握改造政策：各地要按照优先协助住宅最危险、经济最贫穷农户处理最根本安全住宅的要求，坚持公开、公平、公正原则，严格实施农户自愿申请、村民会议或村民代表会议民主评议、乡 (镇) 审核、县级审批等补助政策确定程序，规范补助政策的审核审批。同时，建立健全公示制度，将补助政策基本信息和检查结果在村务公开栏公示。县级要组织做好与经批准的危房改造农户签订合同或协议工作，并征得农户同意公开其有关信息。

严格实施建设标准：农村危房改造要实施建设要求，改造后住房须建筑面积适当、主要部件合格、房屋结构安全和基本功能齐全。原则上，改造后住房建筑面积要达到人均不低于 13 平方米；户均建筑面积控制在 60 平方米以内，可依据家庭人数适当调整，但 3 人以上农户的人均建筑面积不得超过 18 平方米。各地要按照基本要求加强引导和规范，积极组织制定农房规划方案，防止群众盲目攀比、超标准建房。

不同类型危房处理方式：对于 “A 级非危险房”，只要房屋整体结构安全，不存在危险点，房屋的整体结构承载力基本满足使用的话，那么则可以经过修缮等方式，在加固之后可以投入继续使用，一般不需要拆除。对于 “B 级危险点房”，如果个别结构存在一点危险，但只要没有影响到房屋的整体结构，且同时也基本满足正常的使用要求，在经过修缮加固之后，同样也可以继续投入使用。对于 “C 级局部危险房”，房屋整体结构已经出现了较大的变动，部分承重结构已经不能满足人们正常使用需要的，倘若在经过修缮和加固以后，仍然没有改变现状，且仍然存在安全隐患的话，那么，这类房屋就不宜再投入使用了。对于 “D 级整栋危险房”，那么无疑是必须要拆除重建。